در مدیریت و نگهداری ساختمانهای آپارتمانی، نقش و جایگاه مجمع عمومی مالکین از اهمیت ویژهای برخوردار است. این مجمع، که از گردهمایی تمامی مالکین و نمایندگان آنان تشکیل میشود، به عنوان بالاترین مرجع تصمیمگیری در امور مربوط به اداره، نگهداری، تعمیرات، بودجه و سایر مسائل مهم ساختمان است.
بر اساس مواد قانونی و آئیننامههای مربوطه، هرگاه تعداد مالکین ساختمان بیش از سه نفر باشد، تشکیل مجمع عمومی الزامی است و در آن، تمامی مالکین به صورت مستقیم در تصمیمگیریهای مهم مشارکت دارند. این مجمع وظیفه دارد برنامههای آتی، بودجه و هزینهها را تصویب و نظارت لازم بر امور جاری ساختمان را انجام دهد.
در تهیه و برگزاری مجمع عمومی، لازم است که اعضا براساس اصول قانونی و رعایت تشریفات آییننامهای در جلسه حاضر شوند و تصمیمات با اکثریت آرا معتبر گردند. همچنین، اطلاعرسانی کامل و به موقع به مالکین و دعوت به حضور آنها، نقش کلیدی در سلامت فرآیند تصمیمگیری دارد.
در ادامه، نمونهای از دعوتنامه و صورتجلسه مجمع عمومی مالکین آورده شده است که میتواند راهنمای مناسبی برای برگزاری این جلسات باشد.
وظایف مجمع عمومی ساختمان
تعیین رئیس مجمع
در ابتدای جلسه، یکی از حاضرین به عنوان رئیس مجمع انتخاب میگردد تا مسیر جلسه را مدیریت کند.
تصویب قوانین داخلی، مقررات اجرایی و اصلاحات مربوط به اساسنامه ساختمان.
انتخاب فرد یا افراد مسئول جهت اداره عملیات ساختمان و نظارت بر حسن انجام وظایف آنها.
تایید گزارشات مالی، بودجه و عملکرد اجرایی ساختمان در طول سال.
تصمیمگیری درباره مبلغ شارژ هر واحد، نحوه محاسبه شارژ جاری و عمرانی.
تصمیمگیری در مورد تخصیص بودجه و پسانداز لازم برای امور نگهداری و تعمیرات آتی.
اقدام به تفویض اختیارات لازم به مدیر یا مدیران منتخب برای اداره امور روزمره ساختمان.
تشریفات لازم جهت تشکیل مجمع عمومی
حالت اول: برگزاری اولین مجمع عمومی در ساختمان
در صورت نبود توافق قبلی، زمان تشکیل مجمع بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکین است.
اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان را دارند، رأی میدهند.
حداقل 3 مالک مستقل میتوانند زمان برگزاری مجمع را تعیین نمایند.
حالت دوم: مجامع بر اساس توافق قبلی یا درخواستهای جدید
در صورت وجود توافقنامه یا مصوبات قبلی، طبق مفاد آن اقدامات دعوت صورت میگیرد.
اعضای هیئت مدیره، بازرسان، یا هر مالک، در هر زمان میتوانند درخواست برگزاری مجمع را ارائه دهند.
در صورت عدم اقدام هیئت مدیره یا بازرسان، مالکین میتوانند براساس حالت اول و با رعایت تشریفات، مجمع را برگزار نمایند.
نکاتی که باید در دعوت نامه مجمع عمومی ساختمان ذکر شود
همچنین دعوت کننده مجمع عمومی می بایست حداقل 15 روز قبل از برگزاری جلسه مجمع آن را از طریق اعلام به مالکین ساختمان اطلاع رسانی کند. شیوه اطلاع رسانی می بایست قبلا در اساسنامه ساختمان مشخص شده باشد (مثلاً از طریق تابلو اعلانات ساختمان یا اطلاع رسانی در گروه مجازی ساختمان و سامانه آپارتمان ماها). در صورتی که شیوه ای از قبل مشخص نشده باشد بهتر است ارسال دعوتنامه برای مالکین از طریق اظهار نامه قضایی صورت بگیرد.
تاریخ:
آگهی دعوت مجمع عمومی …………………………………………………………
بدین وسیله از کلیه مالکان واحدهای ساختمان ……………………………… دعوت می نماید تا در جلسه مجمع عمومی …………………… ساختمان که در ساعت ……… روز ………… مورخ ………………………… در محل ساختمان به نشانی ………………………………………………………………………………………………….. تشکیل می شود، حضور بهم رسانند.
دستور جلسه عبارت است از:
……………………………………………………………..
……………………………………………………………..
……………………………………………………………..
……………………………………………………………..
……………………………………………………………..
هیئت مدیره ساختمان
درخواست همکاری و توجه:
لطفاً در موعد مقرر در جلسه حضور یابید و از همکاری و مشارکت فعال خود در مدیریت ساختمان بهرهمند شوید.
با احترام
امضا
هیات مدیره
تاریخ: _______________
محل برگزاری: _______________
ساعت شروع: _______________
ساعت پایان: _______________
مقدمه و مقدمهنویسی
در تاریخ فوق، در محل ذکر شده، جلسه مجمع عمومی مالکین ساختمان به حضور مالکین و نمایندگان قانونی آنان تشکیل گردید. هدف از این جلسه بررسی و تصمیمگیری درخصوص موارد مندرج در دستور جلسه بود.
حاضرین و غایبین
رئیس جلسه و منشی منصوب شده
دستور جلسات و مصوبات
1- بررسی عملکرد هیئت مدیره و انتخاب اعضای جدید
تصمیمات:
2- تصویب بودجه سالیانه و هزینههای تعمیرات و نگهداری
تصمیمات:
3- تعیین سهم شارژ هر واحد و نحوه محاسبه آن
تصمیمات:
4- اتخاذ تصمیم در خصوص اندوخته و پسانداز ساختمان
تصمیمات:
5- سایر موارد و پیشنهادات
جمعبندی و نتیجهگیری
کلیه مصوبات به اتفاق آراء و با رعایت قوانین و مقررات تصویب شد.
جلسه در ساعت … پایان یافته است.
امضا و تایید
رئیس جلسه: ________________________
منشی: ________________________
حاضرین:
1. ……..
2. …….
3. …….
این نمونه را میتوان بر اساس نیازهای خاص خود تنظیم، اصلاح یا تکمیل کرد.