طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، به واسطه پذیرش مسئولیت به صورت ضمنی یا طی صورتجلسه مدیریت ساختمان قبول مسئولیت نموده و قانونا مسئول امور ساختمان می گردد …
اشتباهات مدير ساختمان
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، به واسطه پذیرش مسئولیت به صورت ضمنی یا طی صورتجلسه مدیریت ساختمان قبول مسئولیت نموده و قانونا مسئول امور ساختمان می گردد .
۱- نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان
به موجب ماده ۱۲ آئین نامه، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد. بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه واستناد شود، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین، مدیران، اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری است. بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان، می بایست تحویل گردد.
یکی از مهم ترین صورتجلسات جلسه انتخاب مدیر ساختمان یا میدران ساختمان می باشد. مدیر یا هیأت مدیره می تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمانمی توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید.
قانون تملک آپارتمانها در بسیاری از مواقع در دسته قوانین آمره قرار دارد و در پاره‌ای از اوقات نیز مشمول قوانین تکمیلی است.
در این صورت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی و ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی، وی را به پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می‌کند.
استفاده مجدد واحد بدهکار از خدمات عمومی موکول به پرداخت هزینه‌های معوق (بدهی واحد) است.
که صورتجلسه مدیر ساختمان و احراز هویت مدیر ساختمان از الزمات طرح دعوی هستند.
۲- نداشتن بیمه مدیر ساختمان
طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان نص صریح ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیری که به این وظیفه عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می داند؛
این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند. البته اگر خسارات وارده تا پنج میلیون تومان باشد، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه خسارت، شورای حل اختلاف خواهد بود. به هر حال ساکنان مجموعه آپارتمانی می توانند از مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند
بیمه مدیر ساختمان
بدنبال بروز خسارات متعدد و محکومیت مدیران ساختمان بیمه نامه مسئولیت مدیر/ هیئت مدیره ساختمان توسط شرکتهای بیمه ارائه گردید. این بیمه نامه براساس قانون بیمه مصوب ۱۳۱۶ ، قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ و قانون تملک آپارتمانها، مسئولیت بیمه گذار را در قبال ساکنین واشخاص ثالث در قبال حوادث موضوع بیمه و تا حدود تعهدات مندرج در بیمه نامه می نماید .
موضوع بیمه نامه عبارت است از بیمه مسئولیت بیمه گذار در قبال ساکنین واشخاص ثالث . بدین معنی که چنانچه در نتیجه استفاده از :
- آسانسور
۲- استخر وسونا
۳- پارکینگ ساختمان
۴- آتش سوزی در مشاعات
۵- دربکارگیری نظافتچی و سرایدار
۶- سقوط اشیاء در محوطه ساختمان واطراف ساختمان،
۷- ایجاد خسارت به ساختمانهای مجاور ناشی از آتش سوزی ، ترکیدگی لوله آب ، نشت وریزش چاه ،
خسارتی وارد آید ، بیمه گر پس از احراز مسئولیت بیمه گذار ودر صورت لزوم طبق رای مراجع قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید.
۳- نداشتن بیمه آتش سوزی ساختمان
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش سوزی نزد یکی از شرکت های بیمه گر، بیمه کند..
۴- نداشتن قرار تعمیر و نگهداری
حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است، به عبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است. مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می باشند. بدیهی است چنانچه به علت نداشتن مسئول تعمیر و نگهداری ساختمان خسارت یا حادثه ای رخ دهد مسولیت به عهده مدیر ساختمان است.
۵-نداشتن بیمه آسانسور
هر دستگاه آسانسور مشغول به كار در ساختمانهاي اداري ، تجاري و يا مسكوني توسط شركتي ساخته ميشود و توسط عده اي بهره برداري ميگردد و ممكن است اين آسانسور توسط پيمانكاري بصورت دوره اي بازرسي و نگهداري شود.
مقصرین حادثه آسانسور در صورت بروز حادثه آسانسور ميتواند چهار مقصر داشته باشد:
۱- سازنده آسانسور كه از استاندارها و قطعات مناسب استفاده نكرده باشد.
۲- نگهداري كننده آسانسور كه بموقع و صحيح نگهداري نكرده باشد.
۳- مدير مجتمع اداري يا تجاري و مسكوني كه نظارت بر عملكرد آسانسور نداشته است.
۴- استفاده كننده آسانسور كه بطور ناصحيح از آسانسور استفاده كرده باشد.
در صورت بروز حادثه ممكن است تقصير بصورت تركيبي و درصدي شامل كليه ۴ مقصر باشد كه هريك بايد بر اساس قوانين جبران خسارت جاني و مالي را بعهده بگيرند. مقصر يا مقصرين حادثه در صورت داشتن بيمه نامه متناسب و معتبر ميتوانند از طرق شركت بيمه نسبت به پرداخت خسارت اقدام نمايند.
بيمه مسئوليت مدني نگهداري آسانسور
امروزه آسانسورها در ساختمانهاي تجاري و مسکوني ، جزء تاسيسات اساسي به شمار مي‌روند.
تعمير و نگهداري دوره‌‌اي‌هر چند که تعمير و نگهداري دوره‌‌اي آسانسورها از طرف مالکين انجام مي شود
و ليکن بروز حوادث ناشي از سهل‌‌انگاري در نگهداري آنها سبب ورود صدمات جاني به استفاده‌کنندگان از آسانسور ميگردد. بيمه مسئوليت مدني نگهداري آسانسور غرامت فوت و نقص‌عضو سرنشينان آسانسور را در صورت وقوع حوادث جبران مي‌نمايد. با توجه به شرايط مندرج در بيمه نامه ممکن است خطرات در يکي از سطوح ذيل مورد پوشش قرار گيرد:
غرامت فوت ، نقص عضو و هزينه پزشكي در آسانسورهاي باربر مالك آسانسور ميتواند علاوه بر پوشش جاني، پوشش مالي را نيز در بيمه نامه خود پيش بيني كند.
