برخی تصمیم‌گیری‌های مدیر آپارتمان مستلزم اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان

گاهی این پرسش مطرح می‌شود که اختیارات مدیر آپارتمان تا چه حد است و آیا وی می‌تواند در تمامی امور تصمیم‌گیری کند یا خیر. برخی معتقدند که مدیر آپارتمان این اختیار را دارد که در اموال و فضاهای مشاع ساختمان تصرفاتی انجام دهد، در حالی که او فاقد چنین اختیاری است.

اختیارات مدیر آپارتمان به موضوعاتی مانند تعمیرات ساختمان، مدیریت و استخدام سرایدار محدود می‌شود . وی نمی‌تواند به تنهایی در موارد کلیدی تصمیم‌گیری کند. در چنین مواردی، اقداماتی که می‌تواند تأثیرات مالی یا ساختاری بر ساختمان بگذارد، نیازمند نظرسنجی و تأیید مجمع عمومی است.

به عنوان مثال، افزایش شارژ برای پوشش هزینه‌های ساختمان یکی از مسائل مهم است که مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان، مبالغ را افزایش دهد. این موضوع نشان‌دهنده اهمیت شفافیت و مشارکت در تصمیم‌گیری‌ها است و نیازمند به کارگیری نظرات و توافقات جمعی مالکان آپارتمان می‌باشد . از آنجا که برگزاری مجمع اکثریت مالکین سخت است، مدیران مجنمع می توانند از بخش نظرسنجی سامانه آپارتمان ماها برای همه پرسی نظرات مالکین و ساکنین استفاده نمایند.

علاوه بر این، اگر مدیر آپارتمان بخواهد تغییرات خاصی (مانند تغییرات ساختاری یا استفاده متفاوت از فضاهای مشاع) در ساختمان ایجاد کند، نمی‌تواند بدون کسب اجازه از مجمع عمومی مالکان اقدام کند. این قاعده به منظور حفاظت از حقوق تمام مالکان و حفظ هماهنگی در مدیریت ساختمان وضع شده است.

در نهایت، وظیفه مدیر آپارتمان تنها اداره امور جاری نیست، بلکه باید با ارتقای روابط مثبت میان ساکنان و تشویق به تعامل و همکاری، محیطی بهتر برای زندگی در ساختمان ایجاد کند.

در اداره آپارتمان، رای اکثریت ملاک است

 تعبیری می‌توان گفت که یک ساختمان مانند یک شرکت سهامی اداره می‌شود . در این راستا، رای اکثریت مورد احترام قرار می‌گیرد و اقلیت باید از این رای تبعیت کند.

همانطور که در قانون تملک آپارتمان‌ها نیز آمده است، دخل و تصرف در مشاعات ساختمان در محدوده اختیارات مدیر آپارتمان نیست ، به همین دلیل نیاز به اجماع ساکنان دارد. به طور خاص، هرگونه تغییر در فضاهای مشترک، از جمله پشت‌بام، مستلزم کسب توافق از اکثریت ساکنان است. به عنوان مثال، اگر مدیر آپارتمان تصمیم به احداث انباری در پشت‌بام بگیرد، باید پیش از اقدام به این کار، نظر و توافق سایر ساکنان را جلب کند. این فرآیند نه تنها به رعایت حقوق مالکانه تمامی ساکنان کمک می‌کند، بلکه به افزایش حس همبستگی و همکاری در میان ساکنان نیز منجر می‌شود.

بنابراین، برای بهبود مدیریت ساختمان و جلوگیری از بروز اختلافات، اهمیت زیادی دارد که مدیر آپارتمان همواره با ساکنان در ارتباط باشد و به رای و نظرات آن‌ها احترام بگذارد، مطابق با اصول و مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمان‌ها.

دخل و تصرف مالکانه از حدود اختیارات مدیر آپارتمان خارج است

این مسئله به وضوح در قانون تملک آپارتمان‌ها مشخص شده است. به عنوان مثال، تعویض در ورودی ساختمان نیز به عنوان یک مورد دخل و تصرف مالکانه محسوب می‌شود و بنابراین نیاز به اجماع ساکنان دارد.

موارد مربوط به اداره آپارتمان با دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع تفاوت دارند. اقدامات اساسی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و همچنین نصب دوربین‌های امنیتی در حوزه اختیارات مدیر آپارتمان قرار دارد . او می‌تواند به عنوان نماینده ساکنان در این زمینه تصمیم‌گیری کند. این در حالی است که در مواردی که به دخل و تصرف مالکانه مربوط می‌شود، مانند تغییر در ورودی یا نصب آسانسور، نیاز به توافق و اجماع میان ساکنان وجود دارد.

اجماع به معنای اتفاق آرا است و تصرف در حقوق مالکانه آپارتمان، جنبه موقت ندارد و موارد مرتبط با آن از دامنه اختیارات مدیر آپارتمان خارج است. برای مثال، اگر ساختمانی فاقد آسانسور باشد و مدیر آپارتمان در تلاش برای نصب آن به منظور سهولت در رفت و آمد ساکنان باشد، لازم است از یکی از فضاهای خالی راهرو که بخش مشاع ساختمان محسوب می‌شود، به عنوان محل نصب آسانسور استفاده کند و در این زمینه به اجماع ساکنان نیاز است.

با این توضیحات، مشخص می‌شود که مهم است مدیر آپارتمان همواره با ساکنان در ارتباط باشد . تصمیمات کلیدی را با همکاری و توافق آن‌ها اتخاذ کند تا از بروز اختلافات جلوگیری شود و حقوق همه مالکان محترم شمرده شود.

اداره آپارتمان مستلزم موافقت بیش از نصف مالکان

صرف نظر از موضوع کسب مجوزهای شهرداری برای هرگونه اقدام در فضای داخلی آپارتمان، به نظر می‌رسد که چنین اقداماتی خارج از حدود اختیارات مدیر بوده و مستلزم دخل و تصرف در قسمت‌های مالکانه مشاع واحدهای ساختمانی است. به همین دلیل، این تغییرات نیازمند اجماع و به عبارت دیگر، موافقت و رضایت همه ساکنان است. حتی در صورتی که یک نفر مخالف باشد، اجرای چنین اقداماتی ممکن نخواهد بود؛ زیرا این اقدامات به معنای محدود کردن حقوق مالکیت مشاع است و جزو عملیات اداره ساختمان محسوب نمی‌شود.

در نحوه اداره آپارتمان، اصولاً باید بیش از نصف مالکان با موضوع مورد نظر موافقت کرده باشند تا مدیر بتواند اقدام کند. این نکته اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا هر گونه تصمیم‌گیری مهم باید نمایانگر نظرات و خواسته‌های اکثریت ساکنان باشد تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

بسیاری از ساکنان آپارتمان‌ها در تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور، با مشکلات ناشی از همسایگی و آپارتمان‌نشینی مواجه هستند. بسیاری از این مشکلات ریشه فرهنگی دارند، و به همین دلیل نیاز است فرهنگ مناسبی در میان ساکنان نهادینه شود تا مشکلات به‌وجودآمده کاهش یابد.

اما نباید چندان بر این موضوع اصرار داشت که مقررات در این زمینه به‌طور کامل کارساز باشد. بلکه باید به توسعه فرهنگ مرتبط با حقوق همسایگی توجه ویژه‌ای داشت. در حقیقت، توسعه ریشه‌های فرهنگی در این زمینه در فرهنگ آپارتمان‌نشینی نمود پیدا می‌کند و به ایجاد یک فضای مسالمت‌آمیز و همدلانه در میان ساکنان کمک خواهد کرد. 

با ماها همراه باشید و در وبلاگ سامانه آپارتمان ماها مطالب بیشتری را مطالعه نمایید .