با ازدیاد تعداد آپارتمانها و آپارتماننشینی، عنوان”مدیر ساختمان” هم رواج پیدا کرد. مدیر ساختمان یعنی کسی که بتواند به امور مربوط به ساختمان و همسایگان رسیدگی کند. بر اساس “قانون تملک آپارتمانها”، مدیر ساختمان وظایف و اختیاراتی دارد که عدم آشنایی با آنها چه از سوی مدیر و چه از سوی همسایگان، باعث بروز اختلاف و درگیری بین ساکنان ساختمان میشود. بنابراین در این مقاله قصد داریم به طور کامل به وظایف، اختیارات و تمامی موارد مربوط به مدیر و مدیریت ساختمان که لازم است بدانید، بپردازیم.
بر اساس “قانون تملک آپارتمانها”، زمانی که یک آپارتمان دارای مالکین متعدد است، باید برای اجرای قوانین با رای همه مالکین نمایندهای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید با تشکیل مجمع عمومی میان خود مدیر یا مدیرانی برای ادارهی ساختمان انتخاب شوند.
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی میگیرد. مدیر باید در جلسه سالانه مجمع به مدت یک سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.
در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه میشود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند. ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان میتواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.
مجمع عمومی میتواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رایگیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.
اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسهای فوقالعاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.
به طورکلی اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینهها، بیمهی آتشسوزی، تعیین سهم هر آپارتمان از هزینهها، ممانعت از ارائهی خدمات به مالکین بدهکار، مطالبهی بدهی از بدهکاران طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به ادارهی ثبت، از جمله وظایف مدیر محسوب میشود.
مدیر ساختمان: نقش، وظایف، اختیارات و اهمیت آن در زندگی آپارتماننشینی
با گسترش شهرنشینی و افزایش روزافزون تعداد مجتمعها و واحدهای مسکونی، سبک زندگی در آپارتمانها شکل جدیتری به خود گرفته است. در چنین ساختاری، حضور فرد یا افرادی که بتوانند امور مشترک، مشکلات، هزینهها و هماهنگی بین ساکنین را مدیریت کنند، ضروری است. اینجاست که نقش مدیر ساختمان یا هیئتمدیره معنا پیدا میکند. سامانه آپارتمان ماها همواره تأکید دارد که شناخت دقیق وظایف و اختیارات مدیر، بخش مهمی از مدیریت صحیح ساختمان است؛ زیرا آگاهی نداشتن از این وظایف، از سوی مدیر یا ساکنین، میتواند زمینهساز اختلافها، تنشها و مشکلات حقوقی شود.
در این مقاله، به صورت کامل و کاربردی، به بررسی وظایف مدیر ساختمان، اختیارات او، نحوه انتخاب مدیر، قوانین مربوط به او بر اساس «قانون تملک آپارتمانها»، و نکاتی عملی که هر ساختمان باید بداند، میپردازیم.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان شخصی است که به نمایندگی از تمام مالکین، وظیفه حفظ، نگهداری و اداره امور مشترک ساختمان را بر عهده دارد. بر اساس قانون، در هر ساختمانی که بیش از یک مالک دارد، باید فرد یا افرادی بهعنوان مدیر انتخاب شوند تا امور مربوط به ساختمان بهصورت شفاف و منظم پیش برود.
در ساختمانهایی که بیش از سه واحد دارند، انتخاب مدیر یا مدیران تنها با تشکیل مجمع عمومی امکانپذیر است. این مجمع با حضور مالکین تشکیل شده و بر اساس رأی اکثریت، مدیر انتخاب میشود.
نحوه انتخاب مدیر ساختمان بر اساس قانون
بر پایه «قانون تملک آپارتمانها»، انتخاب مدیر ساختمان زمانی الزامی است که تعداد مالکین متعدد باشد. اگر تعداد واحدها بیش از سه واحد باشد، برگزاری مجمع عمومی عادی برای انتخاب مدیر یا هیئتمدیره ضروری است.
نکات مهم درباره انتخاب مدیر:
مدت مدیریت یکسال است و پس از پایان دوره، باید در مجمع سالانه، مدیر جدید یا همان مدیر قبلی (در صورت توافق) انتخاب شود.
هیچ محدودیتی برای انتخاب مجدد یک فرد وجود ندارد، اما سامانه آپارتمان ماها پیشنهاد میکند که بهتر است این مسئولیت بهصورت چرخشی بین مالکین انجام شود تا حس مشارکت و مسئولیتپذیری افزایش یابد.
مدیر ساختمان میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. یعنی امکان استخدام شرکتهای مدیریت ساختمان نیز وجود دارد.
در صورت استعفا، فوت یا ناتوانی مدیر پیش از اتمام دوره، مجمع باید بهصورت فوقالعاده تشکیل شده و مدیر جدید تعیین شود.
هیئتمدیره ساختمان چیست و چه تفاوتی با مدیر ساختمان دارد؟
مجمع عمومی میتواند بهجای یک مدیر، چند نفر را انتخاب کند تا با هم هیئتمدیره ساختمان را تشکیل دهند. از نظر قانون، هیئتمدیره تفاوتی در اختیارات با مدیر ندارد؛ تنها دلیل انتخاب چند نفر، تقسیم مسئولیتها و افزایش کیفیت مدیریت ساختمان است.
نکته مهم:
تعداد اعضای هیئتمدیره باید فرد باشد تا هنگام رأیگیری، رأی اکثریت مشخص شود و تصمیمگیری با مشکل مواجه نشود.
وظایف مدیر ساختمان
بر اساس قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا هیئتمدیره وظایف مهمی در اداره و حفظ ساختمان دارد. این وظایف نهتنها شامل کارهای اجرایی، بلکه شامل امور حقوقی، مالی، بیمهای و مدیریتی نیز میشود.
مهمترین وظایف مدیر ساختمان شامل موارد زیر است:
- حفظ و نگهداری ساختمان:
مدیر مسئول نگهداری از قسمتهای مشترک است، از جمله:
- آسانسور
- پشتبام
- پارکینگ
- لابی
- تاسیسات گرمایشی و سرمایشی
- پمپ آب و منبعها
این وظایف شامل تعمیرات، سرویسهای دورهای و پیشگیری از خسارتهاست.
- وصول و پرداخت هزینههای ساختمان
مدیر موظف است:
هزینههای جاری و عمرانی ساختمان را محاسبه کند.
سهم هر واحد را بر اساس تعداد نفرات یا متراژ تعیین کند.
پرداختها، قراردادها و فاکتورها را مدیریت کند.
گزارش مالی شفاف به ساکنان ارائه دهد.
در سامانه آپارتمان ماها، تمامی این موارد قابل ثبت، گزارشگیری و انجام آنلاین است.
- بیمه آتشسوزی ساختمان
بر اساس قانون، مدیر باید ساختمان را بیمه آتشسوزی کند. این بیمه باید همه بخشهای مشترک را پوشش دهد و در برخی موارد، خرید بیمه تکمیلی نیز توصیه میشود.
- تعیین سهم هر واحد از هزینهها
مدیر وظیفه دارد هزینهها را بهصورت عادلانه و مطابق با آییننامه تعیین کند. این سهم معمولاً بر اساس یکی از موارد زیر تعیین میشود:
- تعداد واحد
- تعداد نفرات ساکن
- متراژ
- نوع استفاده (مسکونی یا تجاری)
- مدیریت بدهکاران و پیگیری حقوقی
اگر مالک یا ساکنی از پرداخت شارژ خودداری کند:
مدیر میتواند از ارائه خدمات مشترک جلوگیری کند.
امکان طرح دعوی در دادگستری یا مراجعه به اداره ثبت وجود دارد.
سامانه آپارتمان ماها ابزارهای دقیقی برای پیگیری بدهیها، ارسال اعلان پرداخت، ثبت گردش مالی و گزارش کامل ارائه میدهد.
- اجرای مصوبات مجمع عمومی
مدیر موظف است تمام تصمیمات گرفتهشده در مجمع عمومی را بدون تغییر و سلیقه شخصی اجرا کند.
- رسیدگی به مشکلات و اختلافات ساکنین
مدیر مسئول ایجاد هماهنگی و برقراری نظم است و باید در صورت بروز اختلاف بین همسایگان، ابتدا سعی در حل آن بهصورت دوستانه داشته باشد.
اختیارات مدیر ساختمان
مدیر برای اجرای وظایف خود به اختیارات قانونی نیاز دارد. برخی از این اختیارات عبارتاند از:
درخواست پرداخت شارژ و بدهیها
دسترسی به اسناد مالی ساختمان
بستن قرارداد با پیمانکاران
جلوگیری از استفاده از امکانات برای بدهکاران
مراجعه به مراجع قانونی در صورت ضرورت
این اختیارات در چارچوب قانون و مصوبات مجمع عمومی قابل اعمال هستند.
اهمیت آگاهی ساکنان از وظایف مدیر ساختمان
یکی از دلایل مهم اختلافها در آپارتمانها، ناآگاهی ساکنان از قوانینی است که مدیر بر اساس آن عمل میکند. بسیاری از تنشها و بدفهمیها زمانی رخ میدهد که:
ساکنان تصور میکنند مدیر وظیفهای بیش از حد دارد.
یا برعکس، مدیر را در موارد مهم همراهی نمیکنند.
آپارتمان ماها با ارائه مطالب کاربردی و ابزارهای تخصصی، تلاش میکند این آگاهی را در بین ساکنان تقویت کند.
نقش سامانه «آپارتمان ماها» در مدیریت بهتر ساختمان
سامانه آپارتمان ماها، که با هدف تسهیل مدیریت و افزایش شفافیت طراحی شده، امکانات زیر را ارائه میدهد:
حسابداری و مدیریت مالی ساختمان
ثبت و گزارشگیری هزینهها و درآمدها
اعلام شارژ و پرداخت از روشهای مختلف بانکی
آرشیو اسناد و مدارک
دسترسی کنترلی برای مدیر، مالکین و ساکنان
تابلو اعلانات، نظرسنجی، چت و گردش کار
این ابزارها به مدیر کمک میکنند وظایف خود را سریعتر، دقیقتر و بدون خطا اجرا کند.
جمعبندی
مدیر ساختمان نقش نقطه مرکزی در اداره و هماهنگی امور مربوط به ساختمان دارد. آگاهی از وظایف، اختیارات و قوانین مرتبط با مدیریت ساختمان، هم برای مدیر و هم برای ساکنان ضروری است. این آگاهی باعث کاهش اختلافات، افزایش نظم و ارتقای کیفیت زندگی آپارتماننشینی میشود.
سامانه آپارتمان ماها با ارائه ابزارها و امکانات تخصصی، دستیار مطمئن مدیران ساختمان است و مدیریت را سادهتر، شفافتر و حرفهایتر میکند.